INHOUD

VOORWOORD

Beleggingsjaar 2021 staat in het teken van "The uneven road to recovery". De prestaties van de beleggingsmarkt zullen gelijk opgaan met het herstel van de gebruikersmarkt, waar de coronacrisis in een aantal sectoren meer schade heeft toegebracht dan in andere. Toch kijken we optimistisch vooruit naar de beleggingsmarkt van 2021. Bart Verhelst en Erik Langens vertellen waarom.

ECONOMIE

Corona overkomt ons, en is daarmee een ‘black swan’: een onverwachte en externe oorzaak van de huidige recessie. De Nederlandse economie staat er – op onderdelen – nog relatief goed voor; een groot verschil met de kredietcrisis, die uit het ‘systeem’ zelf voortkwam. Bovendien greep de overheid dit keer resoluut in om de werkgelegenheid enigszins op peil te houden. Toch zien we zeker negatieve effecten van aanbodbeperkingen, onzekerheid, uitvallende consumentendiensten en een logisch lager consumentenvertrouwen. Voor 2021 verwachten we gestaag herstel, met name in de tweede helft van het jaar. Het precieze verloop hiervan is afhankelijk van de verspreiding en werking van de vaccins. Op de kapitaalmarkt blijft de rente laag door ingrijpen van centrale banken.

FINANCIERINGSMARKT

Financiers zijn voorzichtiger geworden met leningen verstrekken. Risicovolle projecten en segmenten krijgen hoge premies of worden helemaal niet gefinancierd. Funding die wél doorgaat, kent een lagere verhouding tussen lening en waarde. Ook zijn deze kredieten duurder, ondanks een lage rente op de kapitaalmarkt als stimulans van de centrale banken. Financiering is geen zekerheid achteraf meer, maar een punt van overweging en onderzoek aan het begin van risicodragende transacties.

BELEGGINGSMARKT

Het transactievolume van 2020 ligt lager dan voorgaande jaren. Er zijn vastgoedsectoren die veilig blijken en waar de druk voorlopig aanhoudt, zoals wonen en logistiek. In andere sectoren doen zich interessante transformatiekansen voor, zoals bij hotels en secundair of overtollig winkelvastgoed. Rendementen bewegen mee met deze ontwikkelingen. Corona is niet altijd de oorzaak van de veranderingen, maar zorgt er eerder voor dat trends van de afgelopen jaren in een stroomversnelling terechtkomen. Assets behouden hun kapitaalwaarde als beleggers inspelen op deze trends. Minder flexibel vastgoed wordt beschouwd als het nieuwe secundair.

DUURZAAMHEID

Verduurzaming wordt steeds belangrijker naarmate 2030 nadert. Landelijk gezien voldoen we nog lang niet aan de doelstellingen voor uitstootreductie. Vastgoed kan en moet hier een belangrijke rol in spelen. Institutionele beleggers stellen steeds hogere duurzaamheidseisen aan investeringen en managers. Groene financieringen zijn makkelijker te krijgen en de interesse in duurzame portefeuilles groeit.

WONINGEN

De vraag naar woningbeleggingen blijft hoog onder binnen- en buitenlandse partijen. Dit komt met name door het (oplopende) woningtekort, een gevolg van de stagnerende woningproductie. Er komt meer focus op betaalbaarheid, zowel vanuit huurders als beleggers. De verhoging van de overdrachtsbelasting zorgt begin 2021 voor onzekerheid over prijsvorming. Vanaf het tweede kwartaal verwachten we weer groei van de beleggingsactiviteit.

LOGISTIEK

De onverminderde groei van e-commerce zorgt voor een stijgende vraag naar stedelijk logistiek vastgoed: daar is weinig ruimte, waardoor huurprijzen stijgen. Daartegenover staat dat de vraag naar centrale distributiecentra in het zuiden van het land wat is teruggelopen. Grond voor nieuwe ontwikkelingen wordt steeds schaarser, waardoor er meer naar brownfields wordt gekeken. Ook stijgt de interesse in sale-and-lease-backconstructies vanwege de aantrekkelijke verkoopprijzen.

KANTOREN

De arbeidsmarkt toont zich buigzaam: de werkloosheid is licht gestegen en de thuiswerktrend is in een stroomversnelling geraakt, maar de verwachting is dat de kantoorgebonden werkgelegenheid in 2023 weer het niveau van 2019 bereikt. De vraag naar kantoorruimte op de beste locaties blijft groot. Het overaanbod op de secundaire locaties wordt groter. Door een oplopende leegstand en veranderende vraag van gebruikers – denk aan hybride werken – kunnen secundaire locaties op minder interesse rekenen. Om dit te voorkomen, moet een gebouw gebruikers meerwaarde bieden. Lukt dat niet als kantoor, dan is transformatie – bijvoorbeeld naar woningen – een interessant alternatief.

WINKELS

De prestaties binnen winkelvastgoed lopen sterk uiteen: winkels voor dagelijkse boodschappen en buitenstedelijke (woon-)winkels doen het goed, maar high street-winkels gemiddeld een stuk minder. In de binnensteden zien we de leegstand oplopen, de huren afnemen en de kapitaalwaarden verder dalen. Deze trend creëert transformatiekansen voor value add-beleggers die oog hebben voor ander gebruik dan winkels. Pure winkelvastgoedfondsen richten zich daarom steeds meer op mixed-use beleggingsproposities. Door COVID-19 versnelt de oplopende leegstand en verschuift het zwaartepunt van funshoppen naar online winkelen. De binnensteden worden versneld compacter en gevarieerder.

ZORG

De behoefte aan zorg blijft stijgen in vergrijzend Nederland. Hierdoor behoudt zorgvastgoed zijn status als interessant beleggingsobject. Er is eigenlijk maar één handrem die structureel succes frustreert: onvoldoende product – veelal kleinschalig en versnipperd bovendien – terwijl de vraag alleen maar stijgt. De markt professionaliseert verder, onder meer door de toename van specialistische kennis.

HOTELS

Het buitenlandse toerisme ligt stil, maar binnen de landsgrenzen werd met name in de zomermaanden nog steeds gereisd. Naar verwachting zal het nationale toerisme – en daarmee de vrijetijdshotels – dan ook weer als eerste opbloeien. Zakelijke hotels zullen nog even op de tanden moeten bijten. We verwachten de komende tijd faillissementen en gedwongen verkopen, waardoor de markt weer specialistisch wordt. Hotels hebben veel transformatiepotentie.

CONTACT

Vragen over deze publicatie? Op de contactpagina vind je de gegevens van collega’s die hebben bijgedragen aan dit rapport. We komen graag met je in contact.

REAL ESTATE MARKET OUTLOOK 2021 | NEDERLAND

CBRE RESEARCH | © 2021 CBRE B.V.