Winkels

E-commerce en fluctuerende coronamaatregelen dwingen winkelgebieden in een nieuwe rol: die van ontmoetingsplek. Vlugge en gerichte aankopen zijn makkelijker online, in de winkel draait het om oriënteren en leren. Zo krijgt het stadscentrum een nieuwe identiteit die meer is gebaseerd op kwaliteit en een brede winkelervaring. Waar deze stap niet of moeilijker te zetten is, liggen kansen voor transformatie. Bijvoorbeeld naar woningen, gezondheidscentra, werk- of logistieke ruimtes.

Deep dive – Winkels & Logistiek

Lodewijk Buijs, Senior Director Retail, gaat in op het rouwproces in de winkelvastgoedmarkt én kijkt naar de kansen die hieruit zijn ontstaan. In de Deep dive Winkels & Logistiek praat hij onder andere over de nieuwe spelers op de markt die ‘nieuw geluk’ hebben gevonden. Lodewijk gaat in gesprek met collega Jim Orsel, Head of Industrial & Logistics, en Data specialist Joep van Vliet.

Stijgende omzetten in de winkelstraat

De meeste ondernemers in de detailhandel haalden afgelopen zomer opgelucht adem. Na opheffing van de coronamaatregelen keerden klanten terug naar de winkels en trokken daar resoluut de portemonnee. Zo groeiden de omzetten in de kleding- en schoenenbranche in oktober 2021 met respectievelijk 47% en 35% ten opzichte van dezelfde maand in 2020.

Ook de winkels in toeristische binnensteden profiteerden deze zomer weer van de hernieuwde bezoekersstroom, al is het vooralsnog met name de binnenlandse en Europese toerist die onze retail weer weet te vinden. De opleving na een lockdown geeft de retail vertrouwen dat mensen ook na de huidige beperkingen terugkeren naar de winkelstraten.

Detailhandel is structureel veranderd, retailers verkennen expansie

De lockdowns en structureel gestegen internetverkopen hebben de detailhandelsmarkt blijvend veranderd. Veel winkels hebben hun deuren voorgoed gesloten, wat kansen biedt voor andere retailers om letterlijk op te schuiven in de winkelstraat.

Met als gevolg dat de binnenstedelijke winkelgebieden zijn gekrompen. Toch blijft een aantal ketens op expansiepad. Hierbij zijn ze erg kritisch en profiteren ze van het ruime aanbod aan units die anderen achterlieten, vaak tegen lagere huren.

Afwaarderingen voorbij, transformaties geven binnensteden nieuwe identiteit

De tophuren in alle Nederlandse binnensteden daalden, met name van winkelvloeren op verdiepingen of in kelders. Huurdalingen van zo’n 50% waren het afgelopen jaar niet ongewoon. Het verhoogde risico in de huurinkomsten vertaalde zich naar hogere aanvangsrendementen – vooral in de aanloopstraten, niet de prime winkelgebieden. Het resultaat: de kapitaalwaarden van winkelvloeren op de eerste verdieping en daarboven zijn zó laag geworden, dat renovatie naar woningen, kantoren of boutiquehotels een aantrekkelijk alternatief is. Iets waar vooral lokale, ondernemende beleggers wel raad mee weten. Uitdagingen in deze transformaties zijn de hoge bouwkosten en de processen van bestemmingswijzigingen, die soms nog stroperig verlopen.

Lokale boodschappencentra blijven populair

Haaks op de ontwikkelingen in de binnenstad staat de groeiende populariteit van supermarkten en lokaal verzorgend winkelvastgoed. De langlopende contracten en zekerheid van huurinkomsten trekken een grote groep beleggers, waardoor de prime netto-aanvangsrendementen van dit segment van het winkelvastgoed het afgelopen jaar zijn gedaald tot 5,3%.

Daarnaast zijn de kwalitatieve en bouwkundige aspecten van een winkelcentrum steeds meer van belang voor investeerders. Kenmerken als een plat dak, de draagconstructie en parkeren op eigen terrein zijn wezenlijke uitgangspunten voor eventuele optopping, bijvoorbeeld met woningen of ESG-initiatieven zoals zonnepanelen of vergroening.

Bruto-aanvangsrendement van convenience en non-convenience retail tussen 2010 en 2021

Bron: CBRE Research

Ook bouwmarkten, GDV- en PDV-winkelgebieden kunnen op meer interesse rekenen. In hun zoektocht naar distributielocaties voor de last mile delivery, komen logistieke investeerders namelijk vaker bij deze retailproducten uit.

Door het gebrek aan geschikte logistieke brownfields, kopen ze deze winkels op voor herontwikkeling naar crossdocks of een mix van woningen, winkels en logistieke ruimte.

Winkelvastgoed herpakt dynamiek in 2022

Het komende jaar houdt deze gesegmenteerde interesse grotendeels aan. Toch zien we meer beleggers hun risicoprofiel aanpassen. Gedreven door de daling van prijzen – en daarmee van het risico – richten meer beleggers zich op winkels met huurinkomsten van huurders in de niet-dagelijkse branches.

In de stadscentra zet het conversieproces door, wat de binnenstad stap voor stap een nieuwe, aantrekkelijkere identiteit oplevert en het risico verder beperkt. Al met al zal het beleggingsvolume groeien naar €1,75 miljard.

In 2021 is het winkellandschap blijvend veranderd. De ene ondernemer moest z’n deuren sluiten, de andere profiteert van de vrijgekomen ruimte door uit te breiden of op te schuiven.

De kapitaalwaarden van veel winkelvloeren zijn zó laag dat transformatie naar woningen, gezondheidscentra, kantoren of boutiquehotels op gang komt.

Risico is verdisconteerd in de prijs en leidt in 2022 tot hernieuwde interesse in winkelvastgoed.

Contact

Lodewijk Buijs

Senior Director Retail T +31 611 384 809 Lodewijk.Buijs@cbre.com

image