Vastgoed blijft veelbelovend, maar met onzekerheid
De aanvangsrendementen stijgen – hoeveel, dat verschilt. De dynamiek op de beleggingsmarkt wordt nog beperkt geraakt door de hogere financieringsrente. Dat geldt niet voor de prijsvorming: daar is de impact duidelijk zichtbaar. De flink gestegen financieringslast heeft gevolgen voor de business cases van individuele beleggingen. Voor het eerst in tien jaar ziet CBRE de netto aanvangsrendementen stijgen over bijna de hele breedte van de vastgoedsector, en daarmee daalt de vastgoedwaarde. Hoe sterk, dat hangt van veel factoren af. Het soort vastgoed en hoe laag het aanvangsrendement enkele maanden geleden was. De grootste prijsafslag zien we bij prime kantoren. Mede vanwege het oorspronkelijk lage aanvangsrendementsniveau ziet CBRE dat in dit segment de verhoging van het aanvangsrendement leidt tot het grootste negatieve prijseffect.
Indicatieve prijsverandering naar sector (tussen april en juli 2022)
Bron: CBRE Research
Er zijn meer factoren bepalend voor de ontwikkeling van het netto aanvangsrendement en daarmee de prijsvorming. Is er nog huurgroei mogelijk door de exploitatie te optimaliseren? En kan de inflatie worden doorberekend aan de huurder?
De opvallendste trend is die van supermarkten. Het aantal kopers dat zich op die sector richt, groeit nog steeds. Daar zijn particuliere beleggers bij, maar ook institutionele partijen uit binnen- en buitenland en alles daar tussenin. Het gevolg is dat het aanvangsrendement voor supermarktvastgoed nog steeds onder druk staat. Te meer omdat deze beleggers vaak de markt op gaan met minimale financiering, of helemaal zonder.
Renteontwikkeling bepalend voor beleggingsklimaat najaar Als de financieringsrente na de zomer stabiliseert, verwacht CBRE een relatief hoge dynamiek voor de rest van het jaar. De vraag blijft nu eenmaal hoog vanwege de hoge inflatie en liquiditeit. Bovendien is veel vastgoed volledig geoptimaliseerd. Daardoor is de druk om te verkopen groot. Het is aantrekkelijk om het zo snel mogelijk op de markt te brengen, tenzij de huidige eigenaar zelf van plan is het beleggingsproduct langdurig te exploiteren. Optimalisaties verslechteren namelijk na verloop van tijd, bijvoorbeeld omdat huurcontracten aflopen.
CBRE gaat ervan uit dat de financieringsrente voorlopig niet terugkeert naar het niveau van vorig jaar. Mede hierdoor geldt hetzelfde voor de prijzen: die blijven lager dan aan het begin van 2022. Voor veel beleggers betekent dat nog altijd groen licht om te verkopen. Hoewel het prijsniveau is gedaald, kunnen ze nog steeds rekenen op historisch gezien lage aanvangsrendementen. De omstandigheden zijn dus nog steeds gunstig.
Toch moeten we door het nieuwe prijsevenwicht onze verwachting voor het beleggingsvolume bijstellen. In januari gingen we uit van een totaal van € 20 miljard in 2022; nu is dat € 18 miljard. Dat betekent nog altijd een stijging van 3,8% ten opzichte van vorig jaar. De lagere prijzen worden deels gecompenseerd door een hogere dynamiek: er komen meer producten op de markt. CBRE verwacht dit jaar ook het effect te zien van de verhoging van de overdrachtsbelasting. Het kabinet is van plan die op 1 januari 2023 te verhogen naar 10,1%, waardoor beleggers hun product liever al in 2022 willen verkopen om zo dit hogere tarief te ontlopen.
Verwacht beleggingsvolume 2022
Bron: CBRE Research
Het grootste negatieve effect op het beleggingsvolume verwachten we te zien op de woningbeleggingsmarkt. Onduidelijkheid over toekomstige regulering zorgt voor terughoudendheid bij beleggers. Dat zal zo blijven totdat het kabinet zekerheid geeft over de regelgeving die het wil invoeren. Dit is op z’n vroegst in de loop van het najaar. Dan wordt ook het effect duidelijk op de exploitatie en de prijsvorming van beleggingsproducten op de woningmarkt. Al blijft dan de vraag wat er nog mogelijk is in de nieuwbouw – na nieuwe regulering, toenemende bouwvereisten en almaar stijgende bouwkosten.
Eén ding is duidelijk: een nieuwe tijd is aangebroken op de beleggingsmarkt. Jarenlang daalden de aanvangsrendementen bijna vanzelfsprekend. Nu ziet CBRE een kantelpunt ontstaan, beginnend met de gestegen rentes. De eerste effecten daarvan zijn al te zien op de markt.
